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我爱我家研究院:北京新房市场月报(2019年1月)

发布日期:2019-08-13 01:14   来源:未知   阅读:

  据我爱我家集团研究院统计,1月北京(楼盘)市新建商品住宅(不含保障房)共网签4332套,环比增加14.66%, 同比增加152.74%。1月北京市新建商品住宅(不含保障房)的成交均价是50615元/m2,环比下降19.39%,同比上涨22.53%。

  1月北京新房成交面积54.86万平方米,环比减少14.69%,同比增加158.16%。成交金额共计277.66亿元,环比下降31.24%,同比上涨216.35%。

  1月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量为352套,环比上月减少97.87%,同比减少21.25%。截止到1月底,新房存量套数为81269套。

  本月网签排名前五的项目分别是延庆区的“中交富力雅郡共有产权房”,均价18015元/平方米,成交573套;海淀区的“永靓家园共有产权房”,均价37800元/平方米,成交494套;顺义区“雅筑佳苑共有产权房”,均价24069元/平方米,成交307套;丰台区“金融街000402)融府限竞房”,均价65768元/平方米,成交170套;以及大兴区“中海云熙限竞房”,均价35541元/平方米,成交157套。

  1月别墅新增供应78套,环比减少91.94%,同比减少30.36%。别墅网签443套,环比减少39.65%,同比增加133.16%。1月别墅成交均价64294元/平方米,环比上涨0.72%,同比上涨49.36%。本月共计成交别墅面积15.68万平方米,成交金额100.82亿元。成交量排名前三甲的项目分别是朝阳区的瑞悦府限竞房,成交34套;房山区的万科七橡墅限竞房,成交24套;朝阳区的泰禾北京院子二期限竞房,成交23套。以上三个项目均位于五环以外。

  共有产权房1月无新增供应,共网签1550套,环比增加107.22%,同比增加129.97%。成交均价为26463元/平方米,环比下降11.24%,同比上涨36.08%。本月共计成交共有产权房面积12.73万平方米,成交金额33.69亿元。

  1月,共有产权成交量占本月总网签量(不含保障房)的35.78%,别墅占比10.23%,除去别墅、共有产权住房和公寓式住宅,1月共成交2336套普通住宅,占本月总网签量的53.92%。从当前住宅成交类型来看,普通住宅成交仍占绝对比例;受政策调控影响,共有产权房成交持续加大,别墅成交占比逐渐被压缩。

  从区域分布看,1月份,延庆区网签量居首,成交586套,占1月总网签量比重13.53%;其次是大兴区,成交565套,占比13.04%;海淀和丰台成交量相同,均成交550套,占比同为12.70%。四区网签量合计为51.96%。

  从环线月新房成交主要分布在五、六环之间和六环以外,两个环线%左右,成交占比合计超过80%。从过往一年的成交环线分布来看,当前新房成交都主要分布在五环以外,除去年12月五环以外成交合计不足80%,其余11个月成交均超80%,一些月份甚至超过90%。

  从户型结构来看,与上月相比,1月两室户型成交占比显著增长,别墅成交占比有所收缩。分面积段来看,面积段为50-90m2的成交量占绝对比重,超60%;200平方米以上面积段新建商品房成交有所收缩,与户型结构成交情况一致。

  1月新房成交总体表现为量增价降,新增供应不足。我爱我家集团研究院分析认为,量增主要是受益于春节前开发商集中推盘以及为加速回款推出的促销活动等影响;环比价降主要是因本月共有产权房成交量相比上月增幅明显,同时别墅成交量大幅下滑,直接压低了本月新房平均成交价格;而新增供应不足主要还是因春节因素。

  2019年1月11日,北京市政府正式迁址通州,当前有一些对通州房价走势的猜测。我爱我家集团研究院分析认为,市政府迁址通州毫无疑问会带动区域和周边的经济发展,但在当前房地产严控的大环境下,不会允许该地区房地产市场“兴风作浪”,具体可以从以下几点得到印证:

  2019年1月4日,北京市规划和自然资源委员会发布了《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年-2035年)》,该规划明确指出“健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位,不搞大规模房地产开发,保持房价平稳、合理、可控,适当提高以公租房为主的保障性住房和以共有产权房为主的政策性住房的比例,制定精准的政策保障措施,满足中心城区疏解人员的安居需求。”规划更是在全文多处提及“严禁大规模开发房地产”。

  回看过去一年通州土地供应和成交情况。供应方面,2018年全年通州区共计供应土地6宗,全部为住宅类用地,并且都是在2018年12月集中供应的。其中三宗用地是用作共有产权房建设,均价不超过3万元/平方米;另外三宗作为限竞房用地,均价和最高单价不超过6万元/平方米。今年以来,通州尚无供应土地。

  成交方面,2018年全年通州区仅成交1宗用地,于2018年2月成交,该宗用地为2017年供应的共有产权房建设用地。2019年1月成交4宗住宅类用地,均为去年12月供地,也就是上述的三宗共有产权房用地和其中一宗限竞房用地。

  再来看一下新房成交情况,2018年全年通州区成交2573套,占全年新房网签量的8%,排在其前面的分别是昌平区,成交占比13%,顺义区成交占比11%,大兴区成交占比10%,以及密云和丰台均占比9%;排在其后的有平谷区,成交占比7%,石景山、房山、朝阳、海淀四区成交占比均为6%,及其他成交份额较少的城区。可见通州区去年全年成交量处于中等位置。

  我爱我家研究院汇总了过去一年以来通州区新房月成交量价走势情况(见下图)。从量来看,5月、8月和9月为成交高峰月,与全北京市成交量走势一致,而北京全市在年前的11、12和1月也迎来了一个小高峰,通州区反而显示成交不足,主要是因为新房供应量不足导致。从价来看,通州区成交均价走势基本与全市均价走势保持一致。可见通州区新房月成交量仍属正常,价格也并没有出现令人担忧的暴涨行情。

  从以上来看,当前通州区新增供地主要还是服务于该区域新建住宅不足的需求,土地和新房市场仍然较为平稳,符合当前“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求以及规划中提及的“实现城市副中心住房供需平衡、职住就衡”目标。

  总之,当前房地产调控基调不变,“坚持住有所居、居有所安,完善租购并举的住房体系”仍然是房地产调控目标所向。六开彩开奖现场直播

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